专家最新建议:目前物价水平比较低 应该适当涨一涨
2024-07-02 【 字体:大 中 小 】
“今年是货币政策前所未有的时间窗口,物价应该适当涨一涨。”
出品 | 网问渠人物
采访/整理 | 陈婷婷
摄影 | 梁成 视觉 | 秀敏
监制 | 周翔宇
2024年春寒料峭,除个别城市“小阳春”闪现外,全国楼市整体未出现明显的回暖迹象。
克而瑞数据显示,今年第9周(2月26日-3月3日),14个重点监测城市二手房成交面积124.9万平方米,环比增长24%,但同比下降了36%。
对此,著名经济学者马光远近日在接受网《问渠人物》专访时表示,“当市场整体往下落时,如果政策力度依然不够大,预期很难逆转。”
“预期要逆转,必须要有非常规政策。”
他指出,全国城市都应该全面取消限购,包括北上广深,“不要以为放开限购,所有人都会跑到北上广深来抢房子,这个神话根本不存在。”
在马光远看来,国内房产交易环节的税费偏高、二套房首付及房贷利率政策跟市场完全不匹配,香港雷厉风行的“撤辣”措施,值得参考和借鉴。
同时,他呼吁全面降息,认为现在是最好的时间窗口。如果我们的物价水平比较高,大幅度降息的话,面临的制约条件就会比较多。现在整体物价水平又比较低,货币政策可以发挥更大的作用。
「“政策力度不够大,市场预期很难扭转”」
网:2024年春节假期,国内旅游火热。但在房地产行业,很多人却不提“小阳春”了,您怎么看?
马光远:现在不是讨论小阳春的问题,而是房地产市场什么时候能够真正到底,到了底部以后才能稳下来。
网:近期对房地产支持政策陆续在出,并没有扭转行业继续下行现状吗?
马光远:政策不解渴、没到位,导致整个市场慢慢失去耐心。
当市场整体往下回落,如果政策力度不够,市场的预期很难逆转。要逆转,必须要有非常规政策。
房地产市场本身并不需要我们花大力气去救,只要把过去那些过严、跟市场不吻合的政策拿掉就可以了。
要扭转预期,四平八稳地开药恐怕不行,药方一定要加重。
「“房贷利率降到位,真实需求就会出手”」
网:2月份公布的LPR已经达到历史最低点,政策释放了什么信号?
马光远:2月份的这次降息,既在意料之中,也在意料之外。5年期LPR降幅超过大家的预期,跌破4%,4%事实上是一个心理界限。
从房地产周期来看,利率往下走,在最近两三年里是可预期的趋势。
我认为这次是房地产政策比较明显的信号,把预期一下子降到位,真实的需求就会出手。
网:您预计今年房贷利率是否还会继续下调?
马光远:我们的实际利率比较高,要高于美国。当前以稳增长为主题的情况下,货币政策一定要为稳增长提供强大的支撑,不仅体现在量上,还必须有充裕的流动性,更重要的是为实体经济减轻融资成本。
目前中国经济面临挑战,从大周期来讲,利率仍然有下降空间。
全面降息对经济发展会是一剂强心剂,也是最可行的。现在整体物价水平是比较低的,在这个情况下,货币政策宽松一点,一方面能够稳增长,另一方面负面效果没那么大。
「“今年是货币政策前所未有的时间窗口,物价应该适当涨一涨”」
网:您呼吁全面降息,依据是什么?
马光远:现在全面降息,是最好的时间窗口。如果我们的物价水平比较高,大幅度降息的话,面临的制约条件就会比较多。现在整体物价水平又比较低,货币政策可以发挥更大的作用。所以我认为全面降息,包括加大降息的力度,条件是成熟的,没有问题,而且风险是可控的。
今年政府工作报告特别提到物价目标是3%。从去年到下半年开始,差不多是一个物价的负数区间,货币政策要抓住这个时间窗口。
当物价往下走,经济就会出现收缩,这是一个大账。从小账本身来讲,谁也不想物价上涨,大家都希望物价稳定。全球的央行有一个货币政策目标,2%,一旦你的物价水平低于2%,经济温度一定不会太高;但是当超过3%,就会面临严重的通胀问题,所以要控制2%。
「“北上广深放开限购太慢,远远没到位”」
网:货币政策之外,其他调控政策还应该往哪方面着力?
马光远:北上广深这四个城市是一个风向标,每一次调控,大家也是看北上广深,每一次放松也是看北上广深。
虽然去年以来一线城市楼市政策有松动,但不够。第一是调整得太晚,第二是远远没有到位。特别是二套房的首付比例,二套房的房贷利率,跟现在市场完全不匹配。
整个市场严重偏冷,但是二套房的首付比例、房贷利率仍然很高。当前的政策是鼓励刚性和改善性需求,利率这么高是没道理的。
当潮水往后退的时候,任何城市都不可幸免。没有一个城市能够独立于整个房地产大周期而存在,北上广深房价不跌的神话,这次彻底给打破了。
「“香港‘撤辣’救市效果显著,启示内地调整税费政策”」
网:一线城市应该效仿近期香港“撤辣”吗?
马光远:香港给内地最大的启示是,我们在政策调整方面不要挤牙膏,要一步到位。
为什么有些政策出来后效果不好,不是这个政策没有意义,而是错过了时机。当市场需要政策时,它没出来;当市场绝望以后,它姗姗来迟。
香港印花税降的力度非常大,超过10%以上。如果内地的房地产信贷、税费能够降一降,对整个市场回暖肯定有好处。特别是二手房,二手房交易税费的下降空间非常大。
「“现在并不是取消商品房预售制的好时机”」
网:今年两会有代表建议取消商品房预售制度,您认同这个观点吗?
马光远:我是坚决不认同的。现在是最坏的时机,开发商那么困难,因为预售是一个融资方式,预售等于把钱提前给开发商,他拿着钱去盖房子,如果把预售取消了,他更困难了。
取消预售最好的时机就是房价上涨、房子卖得特别快的时候,而不是在市场调整的时候,开发商现在不取消预售都很难,你还把预售取消了,他们怎么活?
中国的预售制不是要不要取消的问题,而是预售制中针对购房者的不公平、对开发商没有监管,导致出现烂尾情况的制度,不管在任何时候都应该改变,钱可以拿走,但是得有监管。
保护购房者利益太重要了,我们的预售对购房者不保护是最大的问题。
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